DPE et passoire thermique : ce que les propriétaires doivent anticiper

Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique n'est plus un simple sujet de confort. Depuis le 1er janvier 2025, les biens classés G ne peuvent plus être proposés à la location, et le calendrier se durcit encore. Pour les propriétaires bailleurs, chaque année qui passe rapproche une échéance réglementaire qui peut bloquer la mise en location, geler les loyers ou déprécier le patrimoine. Voici ce qu'il faut savoir pour ne pas subir ces obligations.

Qu'est-ce qu'une passoire thermique et comment la reconnaître ?

Une passoire thermique est un logement dont le DPE affiche une étiquette F ou G. Concrètement, cela signifie que sa consommation d'énergie dépasse 330 kWh/m²/an en énergie primaire, ou que ses émissions de gaz à effet de serre dépassent 70 kg CO₂eq/m²/an. La classe F correspond à une consommation comprise entre 330 et 419 kWh/m²/an et des émissions entre 70 et 99 kg CO₂/m²/an. Au-delà, le logement est classé G.

Plusieurs signes concrets permettent d'identifier ces biens avant même de consulter le DPE :

• des factures de chauffage anormalement élevées par rapport à la surface du logement ;
• une sensation de froid persistante en hiver malgré un chauffage en marche ;
• des pièces froides tandis que d'autres surchauffent, signe d'une isolation défaillante ;
• de l'humidité excessive : condensation régulière sur les vitres, taches sur les murs, moisissures.

Selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique, environ 3,9 millions de résidences principales sont concernées au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc. En comptant les résidences secondaires et les logements vacants, ce chiffre atteint 5,4 millions.

Un point important : depuis janvier 2026, le calcul du DPE intègre un nouveau coefficient de conversion de l'électricité (1,9 au lieu de 2,3), ce qui améliore mécaniquement le classement de nombreux logements chauffés à l'électricité.

Le calendrier des interdictions de location : quelles échéances pour les bailleurs ?

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a mis en place un calendrier progressif pour retirer du marché locatif les passoires thermiques. Les propriétaires doivent connaître chaque échéance pour anticiper les travaux nécessaires.

Date	Obligation	Logements concernés
Depuis 2023	Consommation inférieure à 450 kWh/m²/an d'énergie finale	Tous les logements mis en location
Depuis le 1er janvier 2025	Interdiction de mise en location	Logements classés G au DPE
À partir du 1er janvier 2028	Interdiction de mise en location	Logements classés F au DPE
À partir du 1er janvier 2034	Interdiction de mise en location	Logements classés E au DPE

Ces interdictions s'appliquent aux nouveaux contrats de location signés après ces dates. Les baux en cours ne sont pas automatiquement rompus, mais ils se reconduisent ou se renouvellent progressivement à compter de ces échéances. Concrètement, un propriétaire d'un logement classé G qui souhaite signer un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ne peut plus le faire.

Gel des loyers et obligations pour les locataires en place

Si un locataire occupe déjà un logement classé F ou G, le bail en cours n'est pas automatiquement rompu. En revanche, le propriétaire bailleur doit respecter une règle stricte : le gel des loyers. Depuis le 24 août 2022, toute augmentation de loyer est interdite pour les logements F et G, lors du renouvellement du bail, de sa reconduction tacite ou d'une révision annuelle.

La seule manière de lever ce gel et de pouvoir à nouveau augmenter le loyer consiste à réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant au logement de sortir de la catégorie des passoires thermiques. Le DPE doit ensuite être mis à jour pour attester du gain de performance.

Quels travaux pour faire remonter la classe énergétique ?

Le propriétaire d'un logement classé F ou G est tenu de délivrer un logement décent. Les actions prioritaires concernent généralement :

• l'isolation thermique : murs, toiture, combles, planchers, fenêtres ;
• l'installation d'un système de chauffage performant ;
• la ventilation et l'étanchéité à l'air ;
• le remplacement des équipements énergivores.

L'isolation reste le premier levier d'amélioration. Elle limite les pertes de chaleur et améliore rapidement le confort du logement. Les travaux peuvent concerner les combles, les murs, les toitures, les planchers ou les fenêtres. Le remplacement des équipements anciens de chauffage réduit également la consommation de manière significative.

Pour les copropriétés, la question se pose à une autre échelle. De nombreux immeubles anciens présentent des performances énergétiques insuffisantes. Les copropriétaires peuvent s'appuyer sur plusieurs outils : la réalisation d'un audit énergétique, la mise en place d'un plan pluriannuel de travaux, l'amélioration de l'isolation, la modernisation du chauffage collectif et le suivi précis des consommations. Anticiper ces travaux permet d'éviter une gestion dans l'urgence et de mieux maîtriser les coûts.

Les aides financières mobilisables pour rénover

Pour faciliter ces rénovations, plusieurs dispositifs financiers sont disponibles :

• MaPrimeRénov (MPR) ;
• les Certificats d'économie d'énergie (CEE) ;
• le dispositif Louer pour l'Emploi d'Action Logement, qui peut répondre aux besoins de travaux de rénovation énergétique.

Le recours à des professionnels qualifiés et labellisés RGE permet d'optimiser les gains énergétiques et de sécuriser le projet. Ces entreprises sont reconnues pour leur compétence dans le domaine de la rénovation énergétique, et leur intervention conditionne souvent l'accès aux aides.

L'impact sur la valeur locative et patrimoniale

L'amélioration énergétique d'un logement permet de respecter l'obligation fondamentale de délivrance d'un logement décent, selon le calendrier prévu par la loi. Elle réduit aussi le risque de vacance locative en rendant le bien plus attractif, valorise le patrimoine à long terme et limite les contentieux liés à la non-décence énergétique.

À l'inverse, ne pas anticiper ces obligations peut conduire à la non-décence du logement et à une dépréciation du bien. Un logement mal classé perd en attractivité auprès des acheteurs et des locataires, et la performance énergétique influence désormais fortement la valeur d'un bien immobilier.

La rénovation énergétique ne répond donc pas seulement à une obligation légale. Elle permet aussi de réduire les consommations, d'améliorer le confort des occupants et de valoriser durablement le patrimoine immobilier.

Anticiper les échéances de 2028 : le bon réflexe dès maintenant

Pour les propriétaires de logements classés F, l'échéance de 2028 peut sembler lointaine. Elle ne l'est pas. Entre le diagnostic, le choix des entreprises, le financement et la réalisation des travaux, un projet de rénovation énergétique prend souvent douze à dix-huit mois. Ceux qui attendront 2027 pour s'y mettre risquent de se heurter à des délais d'attente allongés chez les artisans et à une file d'attente plus longue pour les aides.

Le premier réflexe à avoir : faire réaliser un DPE à jour pour connaître précisément la classe du logement. Le second : identifier les travaux les plus rentables selon le bâti. L'isolation des combles est souvent le chantier le plus simple et le moins coûteux pour gagner une classe. Le changement de chauffage vient ensuite. Chaque logement a ses spécificités, mais l'ordre de priorité reste le même : stopper les déperditions de chaleur avant de moderniser les équipements.

La décision à prendre n'est pas de savoir si la rénovation sera faite, mais quand elle sera engagée. Plus tôt le chantier démarre, plus le propriétaire garde la main sur le calendrier, le choix des entreprises et le montant des aides mobilisables. Attendre la dernière minute, c'est accepter de subir la réglementation au lieu de l'utiliser à son avantage.